去年全年交易额估达260亿铢 但今年将回落至130亿铢 租赁土地资产成曼谷投资新热点

本报讯（小朱编译）尽管全球经济面临波动与不确定性，但由于强劲的旅游需求及旅游行为的改变，2026年亚太地区酒店投资交易额有可能实现增长。房地产咨询与服务公司仲量联行（JLL）预计，2026年该地区酒店投资市场的总价值将达到约133亿美元，高于今年预计的119亿美元。

仲量联行的预测凸显了一个买方需求旺盛的投资市场环境：待售酒店资产数量逐渐减少，低风险投资市场国家的酒店价格高昂，而在新兴市场国家，投资者仍有机会获得未来资产增值的回报。此外，宏观经济不确定性使投资者在做出投资决策时更加谨慎，导致尽职调查流程耗时更长，并更加注重成本控制，这最终使得整体投资决策更为审慎和稳健。

根据仲量联行对2025年剩余时间至2026年的分析，日本、新加坡和澳大利亚仍将是投资者最感兴趣的酒店市场，尤其对于注重投资独特资产的高净值个人投资者。此外，仲量联行也看到了其他酒店市场的投资潜力，例如越南，目前正受到高度关注，为投资者带来新的机遇。

至于泰国，依然受到国内投资者以及部分国际投资者（尤其是来自东南亚、常在整个区域内寻找投资机会的投资者）的青睐。尽管达成的酒店交易大部分单笔金额相较于其他主要市场国家并不算高，但泰国仍将是区域内持续有投资活动的市场之一。

预计2025年交易额将异常突出，达到8040万美元（约260亿泰铢）；而2026年预计将回落至4020万美元（约130亿泰铢），接近正常平均水平。仲量联行亚太区酒店及酒店管理集团投资销售业务首席执行官尼哈表示：“各种经济挑战和地缘政治不确定性正在影响投资者的决策乃至旅游行为。因此，亚太地区的酒店投资格局反映出这是一个成熟发展的市场，运营所必需的质量和基本面正对投资资金的配置决策产生越来越大的影响。”

总体而言，市场基本面依然强劲，这从联合国世界旅游组织（UNWTO）的预测中可见一斑：预计2025年全年国际旅客量将增长3%—5%。这与地区数据显示的趋势相符：2025年上半年，亚太地区入境国际旅客量较去年同期增长11%，达到疫情前水平的92%。其中，东北亚地区的复苏最为强劲，增长率达20%。该地区入境旅客量增长最高的国家是日本和越南，均增长21%，其次是韩国，增长15%。

但对于泰国，2025年前9个月，入境国际旅客量较去年同期下降8%，这主要是由于同期中国游客减少了35%，仅恢复至疫情前水平的40%。不过，今年前9个月，部分国家的赴泰游客数量较去年同期有所增加，包括：印度（+15%）、英国（+14%）、俄罗斯（+10%）。

收入指标有助于印证关于2026年投资稳定性的假设。数据显示，2025年前9个月，亚太地区酒店业的平均每间可售房收入（RevPAR）增长了2%。

然而，对于泰国，同期平均每间可售房收入（RevPAR）下降了4%，这与入住率下降有关，原因是国际游客转而前往东南亚其他国家旅游，特别是越南。尽管平均每间可售房收入（RevPAR）下降，但泰国酒店投资市场在今年前9个月的总交易额仍达到6.42亿美元（208亿泰铢），高于去年同期的5.24亿美元（170亿泰铢）。部分原因是去年一些未完成的交易推迟到今年完成。此交易额远高于10年平均水平——年均3.88亿美元（125亿泰铢）。

仲量联行亚太区酒店及酒店管理集团投资销售业务副董事长萍帕牙表示：“我们收集的数据显示，今年前9个月发生的酒店交易主要由泰国投资者购买，占交易总额的69.5%，其次是亚洲其他地区的投资者。此外，自年初以来，已发生多笔涉及具有未来增值潜力的酒店（特别是位于曼谷的酒店）的大型交易。”

仲量联行的研究揭示了泰国酒店投资市场的一个重要趋势：今年前9个月，发生在租赁土地上的酒店交易总价值约为1.27亿美元（41亿泰铢），占同期酒店总交易额的19.7%。这一现象主要出现在土地价格高昂的曼谷，促使投资者转而考虑购买租赁土地上的酒店资产。研究发现，买家为上市的房地产开发公司，并且拥有配套的销售计划和策略支持。

萍帕牙表示：“市场基本面发生了变化，投资者不再将投资仅限于可永久持有的资产，如果认为租赁权投资策略合适，他们也乐于考虑此类投资机会。”

对于亚太地区，仲量联行已将2025年全年酒店投资交易总额的预测下调至119亿美元，以反映在地缘政治不确定性持续存在的背景下，交易流程耗时延长以及投资状况详尽调查的影响。预计该地区大部分酒店投资交易仍将发生在五大主要市场：日本、澳大利亚、中国、新加坡和韩国，这些市场仍能吸引机构投资者的大部分资金。