巴东FAR新政催生地价1亿预期 两大房企以10%-20%议价空间对冲风险

本报讯（吕杨编译）尽管供应量持续增加、市场竞争日趋激烈，普吉岛房地产市场仍保持较高吸引力。尤其是西海岸沿线，持续受到外国买家和泰国本土消费者关注，带动核心地段土地价格大幅上涨。随着邦涛（Bang Tao）地价升至每莱5000万至6000万泰铢，部分开发商开始将投资从高价区域向其他海滩及新兴地段转移，以寻找仍具开发空间、同时能够控制项目售价的土地资源。

尚思瑞（Sansiri）南部项目开发业务董事总经理普密猜表示，普吉岛房地产市场仍具持续增长潜力，尤其是外国买家需求正在进一步扩散，已不再像过去一样集中于邦涛地区。

他指出，如今消费者购房时更加重视“地段品质与生活方式”，而不只是关注区域名称。这一消费变化促使尚思瑞扩大土地搜寻范围，几乎覆盖普吉岛多个海滩，包括卡塔、拉威、苏林以及岛屿南部一些私密性更强的区域。

目前，尚思瑞在普吉岛已有超过10块土地及项目处于开发准备阶段，并计划未来5年平均每年推出5至6个项目。公司将提前储备土地作为重要策略，以满足后续项目开发需求。

普密猜表示，过去两年普吉岛土地价格曾快速上涨，但目前部分区域已经进入更容易展开价格谈判的阶段。尤其部分土地因城市规划存在不确定性，土地所有者需要相应调整预期，因此开发商在个别交易中议价空间可达到10%至20%。

“购买土地必须先回到需求本身，判断客户能够接受什么样的价格，再反推土地成本应该处于什么水平。”普密猜说。

奥里金地产（Origin Property）国际市场业务管理部门首席执行官塔纳功表示，目前普吉岛房地产市场累计供应量约为4万至5万套，市场竞争明显加剧，其中以邦涛等核心区域最为突出。

他指出，邦涛土地价格上涨速度非常快，过去每莱约1000万至1500万泰铢，如今已经升至5000万至6000万泰铢，部分临海地块甚至超过每莱1亿泰铢。

“如今邦涛的土地价格已经走得太远了。”塔纳功表示。因此，奥里金正加快向苏林、拉威和卡塔等新兴海滩区域分散投资。这些地区土地价格相对合理，同时开始出现更多长期居住（Long Stay）需求。

奥里金目前将项目土地成本目标控制在每莱约2000万至2500万泰铢，以确保项目最终售价仍处于市场可接受范围。公司未来3年计划追加约5亿泰铢土地收购预算，并将普吉岛业务组合规模目标设定为300亿泰铢。

塔纳功同时指出，城市规划调整也是影响普吉岛房地产市场的重要因素。其中，巴东（Patong）有望因FAR（Floor Area Ratio，容积率）提高而受益，即土地开发强度可能进一步提升，允许建设更高密度及更高楼层的项目。

这意味着，在土地面积不变的情况下，开发商可以通过增加可开发建筑面积和项目单元数量，提高单宗土地的项目价值及潜在收入。

不过，土地价格已经提前反映了这一预期。巴东部分地块价格已升至每莱约1亿泰铢，因此开发商在拿地时需要更加谨慎地评估投资回报和开发成本。

随着核心区域土地价格持续上涨，普吉岛南部的投资分散趋势日益明显。其中，拉威和卡塔开始成为新的热门区域，并吸引来自波兰、以色列和印度等国家的新一轮外国需求。

尚思瑞计划在拉威推出新项目，其中一项项目拥有临海土地，海滩一线长度超过50米；奥里金则继续扩大在普吉岛不同区域的项目布局，通过发展低层住宅和公寓项目，满足不断分散的市场需求。

尽管土地价格仍处于上涨趋势，但开发商依然认为，外国买家需求以及相对较高的投资回报，使普吉岛房地产市场保持吸引力。部分项目的租金收益率（Yield）达到7%至10%，资本增值（Capital Gain）约为每年15%至20%。

整体来看，普吉岛房地产市场仍具增长空间，但开发商的投资逻辑正在发生变化。与其继续追逐高价的传统核心地段，未来更重要的是寻找能够在“土地成本、市场需求与长期发展潜力”之间取得平衡的新兴区域。