一季度需求超11万平米 租户主导市场 地段逻辑失效 性价比成竞争核心

本报讯（吕杨编译）在全球经济复苏缓慢、企业持续压缩成本的背景下，曼谷写字楼市场正在经历一场深层次变化。市场并未出现外界期待中的“强劲反弹”，而是进入一种由租户掌握主动权的新阶段。

如今，企业租办公室已不再只是寻找一块办公空间，而是更加关注长期运营成本、办公体验、能源效率以及企业形象等综合价值。随着大量新增供应持续进入市场，曼谷办公楼市场正从过去单纯比拼地段，逐渐转向“质量与性价比”的全面竞争。

房地产咨询公司 Knight Frank Thailand 合伙人兼办公楼业务主管潘亚公布，2026年第一季度，曼谷办公楼市场开始出现缓慢复苏迹象。市场新增租赁需求超过11万平方米，实际吸纳面积约7万平方米，推动整体平均出租率连续两个季度上升，目前达到77.6%。

不过，从不同等级办公楼的表现来看，市场结构已经发生明显变化。数据显示，A级办公楼出租率约为78%，B级办公楼为76%，而C级办公楼反而达到81%，成为出租率最高的类别。这一现象反映出，在当前经济环境下，越来越多企业仍将“租金成本”作为选址核心因素。

尽管需求开始回暖，但曼谷办公楼市场依然面临严重的供应压力。大量新项目持续投入市场，使租户拥有更多选择，也让业主难以提高租金。最新数据显示，2026年第一季度曼谷办公楼平均报价租金较上一季度下降0.4%，降至每平方米每月847泰铢。其中，A级办公楼平均租金约为1238泰铢，B级约856泰铢，C级则约为542泰铢。

市场人士认为，这说明曼谷办公楼市场已经进入一个全新的竞争周期。过去“只要地段好就不愁出租”的逻辑，正在逐渐失效。如今企业不仅考量交通位置，更开始关注办公楼是否能够降低能源消耗、支持混合办公模式、提升员工体验，以及是否有利于企业品牌升级。

潘亚指出，这一轮市场变化的关键，并不只是租赁面积的增减，而是企业思维方式的变化。越来越多公司在选址时，会综合评估办公环境、长期运营成本、灵活性和环保标准。

尤其是在全球企业越来越重视ESG与可持续发展的背景下，新建办公楼凭借节能设计、智能系统以及更现代化的办公体验，正迅速拉大与老旧办公楼之间的差距。

过去，一些老办公楼还能依靠核心地段维持竞争力，但如今仅有地段已不再足够。大量新办公楼项目在设计之初便强调科技化、绿色节能以及员工体验，而许多企业也将“搬迁办公室”视为企业形象重塑的重要工具，希望借此吸引年轻人才加入。结果导致不少老旧办公楼面临多重压力，不仅需要维持原有租户，还必须通过降价竞争，同时承担高昂的翻新成本。

与此同时，曼谷非核心商务区（Non-CBD）办公市场也开始迅速崛起。随着企业更加重视长期成本控制，不少公司开始将办公地点转向租金更低、但交通依然便利的区域。尤其是在混合办公（Hybrid Work）逐渐普及后，企业已不再需要像过去一样，在市中心租用大面积办公室。

这一趋势让非核心商务区逐渐成为市场新热点。一些靠近轨道交通、租金相对便宜的新兴区域，正在吸引越来越多科技公司、中小企业以及区域总部入驻。业内认为，这种变化不仅将重新塑造曼谷办公楼版图，也意味着未来市场竞争将更加多元化。

整体来看，虽然曼谷办公楼市场已经出现复苏迹象，但2026年仍然是典型的“租户市场”。新增供应持续释放，而企业在扩张办公面积时依旧保持谨慎，使租户在谈判中拥有更强议价能力。

业内人士认为，未来市场竞争的核心，将不再只是价格，而是谁能够提供更高质量的办公环境、更灵活的空间方案，以及更低的长期运营成本。最终能够在这一轮竞争中存活下来的办公楼，未必是最新、最高端的项目，而是真正理解现代企业工作方式与员工需求的办公空间。